Honoraires d’un courtier immobilier en Suisse romande : combien, quand, qui paie ?

En bref

• Aucune loi suisse ne fixe le tarif d’un courtier immobilier : la commission est librement convenue entre le vendeur et le courtier.
• En Suisse romande, la pratique tourne souvent autour de 3 % du prix de vente, TVA en sus, avec une fourchette usuelle de 2 à 5 % selon le bien et la région.
• La commission n’est due que si la vente est effectivement conclue grâce à l’intervention du courtier (art. 413 du Code des obligations).
• Le contrat peut être oral, mais un contrat écrit qui précise le taux, la durée et l’exclusivité vous protège.

Qui paie le courtier ?

En Suisse romande, c’est en règle générale le vendeur qui mandate le courtier et qui paie sa commission, au moment de la vente. Le contrat de courtage est réglé par les articles 412 à 418 du Code des obligations (CO). Il se distingue des autres mandats par un point essentiel : la rémunération du courtier dépend du succès de son intervention. Tant que le bien n’est pas vendu, aucune commission n’est due, sauf clause particulière prévue au contrat, par exemple le remboursement de frais de publicité convenus à l’avance.

Combien coûte un courtier : les ordres de grandeur

La commission est le plus souvent exprimée en pourcentage du prix de vente final, auquel s’ajoute la TVA au taux normal de 8,1 % en 2026. Les comparatifs publiés par des acteurs du marché situent la pratique romande autour de 3 %, à l’intérieur d’une fourchette plus large de 2 à 5 %. Le taux tend à baisser quand le prix du bien augmente, et à monter pour les biens difficiles à vendre ou de faible valeur.

Prix de vente	Commission à 2,5 %	Commission à 3 %	Avec TVA 8,1 % (3 %)
CHF 700’000	CHF 17’500	CHF 21’000	CHF 22’701
CHF 1’000’000	CHF 25’000	CHF 30’000	CHF 32’430
CHF 1’500’000	CHF 37’500	CHF 45’000	CHF 48’645

Ces montants sont des exemples de calcul, pas des tarifs de référence. Certaines agences proposent aussi un forfait fixe, indépendant du prix obtenu. Le forfait est prévisible, mais il n’incite pas le courtier à aller chercher quelques dizaines de milliers de francs de plus : comparez toujours le coût total au service rendu.

À quel moment la commission est-elle due ?

Selon l’article 413 CO, le courtier a droit à son salaire dès que le contrat de vente a été conclu par son entremise ou grâce à son indication. Deux formes existent. Dans le courtage d’indication, le courtier vous signale un acheteur ; dans le courtage de négociation, il négocie activement la vente. Dans les deux cas, il faut un lien entre son activité et la vente finale.

En pratique, la commission est généralement exigible à la signature de l’acte de vente chez le notaire et réglée lors du transfert du prix. Lisez attentivement les clauses qui prévoient une commission même si vous vendez vous-même, ou si un acheteur présenté par le courtier achète après la fin du mandat : elles sont fréquentes et ont donné lieu à de nombreuses décisions de justice.

Mandat simple ou mandat exclusif ?

Avec un mandat simple, vous pouvez confier votre bien à plusieurs courtiers ; seul celui qui trouve l’acheteur est payé. Avec un mandat exclusif, un seul courtier commercialise le bien pendant une durée convenue, souvent de trois à six mois. L’exclusivité permet au courtier d’investir davantage (photos, visite virtuelle, publicité) et évite que le bien apparaisse plusieurs fois à des prix différents sur les portails. En contrepartie, si vous vendez par un autre canal pendant cette période, le contrat peut prévoir que la commission reste due : vérifiez cette clause et sa durée.

Une commission excessive peut-elle être réduite ?

Oui, dans une certaine mesure. L’article 417 CO permet au juge de réduire un salaire de courtage excessif convenu pour l’achat d’un immeuble ou l’indication d’une occasion de le conclure. Cette protection reste exceptionnelle : la meilleure garantie est de négocier le taux et de le faire figurer clairement dans un contrat écrit avant le début du mandat.

Ce que la commission doit couvrir

Avant de comparer des taux, comparez les prestations comprises. Un bon mandat de vente comprend en général :

• une estimation argumentée du prix, fondée sur des ventes comparables ;
• un dossier de vente complet : plans, extrait du registre foncier, règlement de PPE, charges, diagnostics disponibles ;
• des photos professionnelles et la diffusion sur les principaux portails ;
• l’organisation et le suivi des visites ;
• la vérification de la capacité de financement des acheteurs ;
• l’accompagnement jusqu’à la signature chez le notaire.

Un taux bas ne sert à rien si le bien reste des mois sur le marché ou se vend en dessous de sa valeur.

Les autres frais d’une vente

La commission n’est pas le seul coût. Le vendeur paie aussi l’impôt sur le gain immobilier, dont le taux dépend du canton et de la durée de possession, ainsi que le remboursement éventuel de l’hypothèque et ses frais de sortie. Les droits de mutation et les frais de notaire sont en principe à la charge de l’acheteur, mais la répartition peut être négociée. Dans le canton de Vaud, par exemple, le droit de mutation cantonal est de 2,2 % du prix, auquel peut s’ajouter un impôt communal.

Comment bien choisir son courtier

1. Comparez au moins deux ou trois estimations, en demandant à chaque courtier comment il a établi son prix.
2. Demandez des références de ventes récentes dans votre quartier et le délai moyen de vente.
3. Faites préciser par écrit le taux, la base de calcul (prix final, hors TVA), la durée, l’exclusivité et les frais éventuels.
4. Vérifiez la façon de travailler : disponibilité, mode de communication, fréquence des comptes rendus. Vous allez travailler ensemble pendant plusieurs mois.

Questions fréquentes

Quel est le pourcentage habituel d’un courtier immobilier en Suisse romande ?

Il n’existe pas de tarif légal. La pratique se situe souvent autour de 3 % du prix de vente, TVA en sus, dans une fourchette usuelle de 2 à 5 % selon le bien, son prix et la région.

La commission du courtier est-elle due si le bien ne se vend pas ?

Non. Selon l’article 413 du Code des obligations, la commission n’est due que si la vente est conclue grâce à l’intervention du courtier. Le contrat peut toutefois prévoir le remboursement de certains frais convenus à l’avance.

La TVA s’ajoute-t-elle à la commission ?

Oui, lorsque le courtier est assujetti à la TVA, ce qui est généralement le cas. Le taux normal est de 8,1 % en 2026.