Fonds propres pour acheter un logement en Suisse : combien et d’où ?

La règle de base : 20 % de fonds propres

Pour financer un logement que vous habiterez vous-même, les banques suisses prêtent en général jusqu’à 80 % de la valeur du bien. Les 20 % restants doivent être apportés par l’acheteur : ce sont les fonds propres. S’y ajoutent les frais d’achat, qui ne sont en principe pas financés par la banque.

Cette règle n’est pas une loi au sens strict. Elle découle des directives d’autorégulation de l’Association suisse des banquiers, que la FINMA a reconnues comme standard minimal. Chaque banque peut être plus exigeante, notamment pour les résidences secondaires ou les biens de rendement.

Au moins 10 % de fonds propres « durs »

Depuis le 1er juillet 2012, au moins 10 % de la valeur de nantissement doivent provenir de fonds propres qui ne viennent ni d’un retrait anticipé ni d’une mise en gage de votre 2e pilier. C’est ce que les banques appellent les fonds propres durs.

Peuvent compter comme fonds propres durs :

• votre épargne sur comptes et vos placements ;
• votre pilier 3a, retiré de manière anticipée pour le logement ;
• une donation ou une avance d’hoirie de vos proches ;
• un héritage ;
• la valeur d’un terrain que vous possédez déjà.

Un prêt familial peut être accepté dans certains cas, mais la banque le traitera souvent comme une dette, surtout s’il doit être remboursé ou porte intérêt. Mieux vaut en parler ouvertement avec votre conseiller avant de signer quoi que ce soit.

Utiliser son 2e pilier : retrait ou mise en gage

L’encouragement à la propriété du logement permet d’utiliser votre avoir de caisse de pension pour votre résidence principale. Deux options existent :

• Le retrait anticipé : l’argent est versé pour l’achat ou l’amortissement. Il augmente vos fonds propres, mais réduit vos prestations de retraite, et souvent aussi vos prestations en cas d’invalidité ou de décès. Le retrait est imposé séparément.
• La mise en gage : l’avoir reste dans la caisse et sert de garantie à la banque, ce qui peut permettre d’emprunter davantage. Vos prestations ne sont pas réduites tant que le gage n’est pas réalisé.

Quelques règles à connaître : un retrait doit atteindre au moins CHF 20’000, deux retraits doivent être séparés d’au moins cinq ans, et après 50 ans, vous ne pouvez retirer que le plus élevé de deux montants : l’avoir dont vous disposiez à 50 ans ou la moitié de votre avoir actuel. La plupart des caisses acceptent un retrait jusqu’à trois ans avant la retraite. En cas de vente du logement, le montant retiré doit en principe être remboursé à la caisse.

L’amortissement : deux tiers en quinze ans

La dette hypothécaire est souvent divisée en deux parts : une première hypothèque jusqu’à environ deux tiers de la valeur du bien, et une deuxième hypothèque pour le solde. Depuis le 1er septembre 2014, la dette doit être ramenée aux deux tiers de la valeur de nantissement dans un délai de 15 ans, par des paiements réguliers dès le début du crédit.

L’amortissement peut être direct (vous remboursez la banque) ou indirect (vous versez sur un pilier 3a nanti, ce qui conserve la déduction des intérêts et ajoute la déduction du 3a). Le choix a des conséquences fiscales : il mérite un calcul personnalisé.

La capacité financière : la règle du tiers

La banque vérifie que vous pourrez assumer les charges du logement sur la durée, même si les taux remontent. Pour cela, la plupart des établissements calculent des charges théoriques, avec un taux d’intérêt nettement supérieur aux taux du marché, souvent autour de 5 %, auxquels s’ajoutent l’amortissement et des frais d’entretien estimés à environ 1 % de la valeur du bien par an. Ces charges ne devraient pas dépasser environ un tiers de votre revenu brut.

Exemple chiffré

Prenons un appartement de CHF 1’000’000, avec les hypothèses de calcul habituelles décrites ci-dessus.

Poste	Montant
Fonds propres (20 %)	CHF 200’000, dont au moins CHF 100’000 hors 2e pilier
Hypothèque (80 %)	CHF 800’000
Intérêt théorique (5 % de 800’000)	CHF 40’000 par an
Amortissement de la 2e hypothèque (CHF 133’000 environ sur 15 ans)	environ CHF 8’900 par an
Entretien (1 % de la valeur)	CHF 10’000 par an
Charges théoriques	environ CHF 58’900 par an
Revenu brut nécessaire (charges × 3)	environ CHF 177’000 par an

Ces chiffres sont des ordres de grandeur. Chaque banque applique ses propres paramètres, et certains revenus (bonus, revenus locatifs, revenus d’indépendant) sont pris en compte différemment.

N’oubliez pas les frais d’achat

Les frais d’acquisition s’ajoutent au prix et sont en général payés par l’acheteur. Ils comprennent les droits de mutation ou d’enregistrement, les émoluments du registre foncier, les honoraires du notaire et, s’il y a lieu, les frais de constitution des cédules hypothécaires.

Dans le canton de Vaud, par exemple, le droit de mutation cantonal est de 2,2 % du prix, et la commune peut percevoir jusqu’à 50 centimes par franc d’impôt cantonal, soit au maximum 1,1 % de plus. Sauf convention contraire, il est dû par l’acquéreur. Les autres cantons ont leurs propres taux et parfois des allègements pour les premiers acheteurs : renseignez-vous auprès de votre notaire dès le début.

Préparer son dossier

• Vos trois dernières fiches de salaire et votre dernière déclaration d’impôts (ou vos comptes si vous êtes indépendant).
• Un relevé de vos avoirs : comptes, placements, 3a, certificat de prévoyance.
• Les justificatifs d’une donation ou d’une avance d’hoirie.
• Pour le bien : notice de vente, plans, extrait du registre foncier, et pour un appartement en PPE, le règlement et le budget de la copropriété.

Comparer plusieurs offres de financement peut faire une différence importante sur la durée. Un conseiller hypothécaire vérifie votre capacité financière avant que vous ne tombiez amoureux d’un bien hors budget, et vous aide à décider s’il faut utiliser votre 2e pilier, et comment.